Após a aquisição de um imóvel recém-construído, vários defeitos podem surgir, como: infiltração, trincas, fissuras, mau funcionamento das instalações elétricas e/ou hidráulicas, vazamentos, etc.
É comum que, com o aparecimento desse tipo de problema, o comprador acione a construtora e receba informação de que o prazo para reclamar já tenha se passado ou que a empresa não se responsabilizará por isso.
E isso faz com que muitas pessoas acabem não procurando o ressarcimento pelos prejuízos que foram gerados.
Contudo, numa relação de consumo, o prazo para buscar essa reparação é bastante favorável ao comprador/consumidor.
Responsabilidade objetiva da construtora
Havendo o surgimento de qualquer dos problemas acima listados, primeiramente, é importante esclarecer que a construtora/imobiliária/incorporadora é responsável pela reparação do defeito, independentemente da demonstração de culpa ou dolo de sua parte, conforme diz o art. 12, caput, do Código de Defesa do Consumidor ( CDC).
Somente haverá a ausência dessa responsabilização caso a empresa demonstre que: i) que não colocou o produto no mercado; ii) Que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; iii) A culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros.
O vício oculto
O vício oculto é aquele que não é constatado de forma simples, fácil, no ato da entrega do imóvel, como, por exemplo: janelas quebradas, piso solto, paredes sujas ou não pintadas.
A trinca que vier a surgir, fissuras, vazamentos, infiltrações, mofos, são exemplos clássicos de vício oculto.
No momento em que surgirem os vícios ocultos é quando o comprador/consumidor pode tomar algumas das alternativas a seguir.
As alternativas que podem ser tomadas no prazo de 90 dias
O Código de Defesa do Consumidor (art. 26, inciso II, § 3º) estabelece a possibilidade de o consumidor optar, quando surgirem os vícios ocultos, por algumas das seguintes alternativas, desde que o faça no prazo de 90 dias, a saber:
- A reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;
- A restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
- O abatimento proporcional do preço.
É importante dizer que, feito a comunicação do pedido de qualquer destas soluções à empresa, no prazo de noventa dias, enquanto não houver resposta, não há nenhum prejuízo quanto ao prazo.
Caso não seja o desejo do consumidor optar por qualquer desses tipos de alternativas ou se o prazo de 90 dias tiver passado, não significa que nada mais poderá ser feito.
Prazo para pedido de reparação dos prejuízos ou providências necessárias para sanar o vício
Embora tenha se passado o prazo de noventa dias para pedir a reexecução dos serviços, restituição imediata da quantia paga e/ou abatimento proporcional do preço, o consumidor, ainda assim, poderá pedir, no prazo de 10 (dez) anos a reparação pelos prejuízos suportados.
Isto porque o Código de Defesa do Consumidor não possui um prazo prescricional específico para essa hipótese, utiliza-se, nesse caso, o prazo geral previsto no Código Civil que é de 10 anos (art. 205, do CC).
O pedido de indenização pelos prejuízos ou de obrigar a construtora/incorporadora/imobiliária às providências necessárias para a correção do vício construtivo não é o mesmo que substituição ou reexecução do serviço, por isso, aplica-se o prazo de dez anos, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO NO IMÓVEL. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PARA OS REPAROS NECESSÁRIOS E DE DANO MORAL. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 26 DO CDC (90 DIAS). INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO AO PRAZO PRESCRICIONAL. DO ART. 205 DO CC/02. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO ROVIDO.
1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.
3. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) a ação é tipicamente condenatória e se sujeita a prazo de prescrição.
4. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. Precedentes.
5. Agravo interno não provido” (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1.863.245/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020, g.).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRELIMINAR DE DECADÊNCIA AFASTADA. 1. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO. VÍCIO NÃO CONFIGURADO. 2. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRAZO DECADENCIAL. NÃO CABIMENTO. PRESCRIÇÃO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM O ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Tendo o Tribunal de origem motivado adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, não há afirmar que a Corte estadual não se pronunciou sobre o pleito da ora recorrente, apenas pelo fato de ter o julgado recorrido decidido contrariamente à pretensão da parte. Violação ao art. 1.022 do CPC/2015 afastada.
2. Segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça, "a pretensão de natureza indenizatória do consumidor pelos prejuízos decorrente dos vícios do imóvel não se submete à incidência do prazo decadencial, mas sim do prazo prescricional" ( AgInt no AREsp 1.893.715/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/03/2022, DJe 31/03/2022).
3. A Corte estadual, aplicando o entendimento deste Superior Tribunal, concluiu por afastar a alegada preliminar de decadência em virtude da existência de pleito indenizatório, no qual há aplicação de prazo prescricional. Incidência da Súmula 83/STJ.
4. Agravo interno desprovido” ( AgInt no AREsp n. 2.081.634/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 14/9/2022).
Desse modo, portanto, seja na intenção de que haja o ressarcimento dos prejuízos ou, então, que a empresa realize as providências necessárias para sanar os problemas, o prazo que o consumidor terá para pedir tais resoluções será de 10 (dez anos) a contar da ciência do vício oculto.
A expectativa de vida útil
Importante, por fim, considerar que isso não quer dizer que haveria uma garantia infinita, podendo responsabilizar a empresa por qualquer problema que surgisse no imóvel independentemente do tempo que se passar.
Para se estabelecer um parâmetro de quanto tempo poderia existir essa possibilidade de responsabilização, é levado em consideração a expectativa de vida útil do produto, no caso, do imóvel ou de suas partes/estruturas, até porque alguns itens sofrem, naturalmente, o seu desgaste, o que não é o mesmo que vício oculto.
No caso, por exemplo, de uma janela que apresentou dificuldade em ser aberta ou fechada, após 6 anos de uso, não se mostra viável o acionamento da empresa para reparo porque é previsível e natural o desgaste que esse tipo de peça pode sofrer ao longo dos anos.
Ao contrário, por exemplo, de problemas estruturais que poderiam comprometer o imóvel à ruína, após 12 anos de entrega do bem, como fissuras graves em suas colunas e vigas, desmoronamento do imóvel, etc. Não é razoável que um imóvel chegue à ruína ou se aproxime disso, em um prazo tão curto, como o do exemplo dado.
Fonte: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/prazo-para-reparacao-por-vicio-oculto-em-imovel-e-de-10-anos/2055130519, 23 nov 2023, 08:35
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